Cinco cuestiones que debes conocer si te han dejado un piso en herencia

En un momento tan difícil como el que estamos viviendo en 2020, con grandes cambios tanto en lo social como en lo económico por culpa de la pandemia del coronavirus, a muchos ciudadanos les ha tocado vivir el triste fallecimiento de un familiar en las actuales condiciones. Hacer frente a las obligaciones que derivan de la herencia no es la tarea ni más fácil ni más llevadera en estos momentos, pero es aconsejable que los herederos tengan en cuenta algunas cuestiones para afrontar este proceso con las mejores garantías.

Salvador Salcedo, socio abogado de Ático Jurídico, resuelve las cinco cuestiones más habituales que se pueden plantear los beneficiarios de una herencia, que van desde cómo actuar en caso de ser el único heredero, qué pasa con la vivienda o los distintos inmuebles heredados en caso de que existan varios favorecidos y cómo debe procederse en caso de venta, alquiler o uso de la propiedad.

Si soy hijo único, ¿tengo que hacer la partición de herencia en notaría para poner el piso a mi nombre? La adjudicación por herencia de un inmueble requiere la comparecencia en notaria de todos los herederos, para que la escritura de partición de herencia que se firme tenga acceso al registro de la propiedad, y el piso pueda inscribirse a nombre de los nuevos titulares. “De no mediar acuerdo entre los herederos, la alternativa será acudir a la división judicial de la herencia. Pudiendo inscribirse el cambio de titularidad de los bienes en el registro por sentencia firme que ponga fin al proceso”, aclara Salvador Salcedo, socio abogado de Ático Jurídico.

Si el adjudicatario de la herencia es hijo único la escritura de partición deberá firmarla él solo en notaría. “No obstante, también podrá preparar una instancia en documento privado y adjuntar el testamento, el certificado de defunción y de últimas voluntades. Resultando dicha instancia, si la firma del heredero está legitimada notarialmente, suficiente para inscribir los bienes de la herencia a su favor en el registro”, aclaran desde el despacho, y “siempre que antes haya pagado los impuestos”.

Si somos varios los herederos interesados, ¿quién tiene derecho a usar el piso heredado? Es muy frecuente que uno o dos bienes conformen la herencia a repartir entre varios herederos, y que puedan adjudicarse por partes iguales, siendo todos copropietarios. Lo habitual es que los inmuebles se pongan en venta para repartir lo ganado en la transacción entre sus herederos. Pero puede también ocurrir que la venta o alquiler no sea posible o que dicha opción se descarte para poder disfrutar de los bienes de la herencia. Y aquí puede surgir la duda de quién tiene derecho a usar el piso heredado que interesa usar a todos o varios beneficiarios.

“Si todos los herederos son razonables y tienen buen ánimo podrá alcanzarse un acuerdo. No obstante, si no es posible el consenso será necesario acudir a los tribunales. Habiendo establecido el Tribunal Supremo que, en estos casos, lo oportuno será hacer un uso por turnos del inmueble. De manera que todos lo compartan, pero tengan asignado un periodo de uso exclusivo que vayan alternando”, comenta Salvador Salcedo.

Para vender o alquilar el piso que hemos heredado, ¿es necesario que todos estemos de acuerdo? La propiedad de un piso puede corresponder a uno de los herederos, aunque lo más frecuente es que la compartan entre todos por partes iguales. La venta del inmueble será la opción más sencilla de poder materializar lo recibido repartiendo el precio entre los beneficiarios. “No obstante, para que la venta pueda realizarse deberán estar todos de acuerdo. De lo contrario, no podrá llevarse a cabo. Pudiendo entonces plantear la división de la cosa común como alternativa cualquiera de los copropietarios”, destacan desde Ático Jurídico.

El alquiler del piso heredado que pertenezca en proindiviso a varios herederos requerirá también el concurso de todos. Aunque si dicho consenso no existe, la mayoría de los copropietarios podrán firmar válidamente el contrato de alquiler, siempre que el arriendo no supere una duración de seis (6) años. Y ello por ser unánime el criterio jurisprudencial, que considera un acto de disposición el arrendamiento que exceda de dicho plazo.

Si vendo el piso que he heredado de mi tío, ¿qué problemas puede plantearme? Son cada vez más las personas que fallecen sin descendientes, siendo muy frecuente que sus bienes los hereden sus hermanos, sobrinos, otros parientes o amigos. “La posterior venta por los herederos de dichos bienes suele plantear problemas por estar sujeta a ciertas limitaciones temporales que pueden obstaculizar la operación al comprador al no tener asegurada registralmente la compraventa hasta que no pasen dos años desde el fallecimiento del pariente o amigo del que el vendedor heredó”, explica Salvador Salcedo.

“El motivo por el que la fe pública registral queda en suspenso para el comprador en tales casos es de garantía. Para descartar que el difunto, del que el vendedor heredó, no tenía otros familiares con mejor derecho. De este modo, se confiere un plazo prudencial de dos (2) años por si aparecen otras personas con un parentesco más próximo al difunto que puedan cuestionar los derechos hereditarios del vendedor. Siendo la consecuencia de esa limitación legal, la negativa de muchos bancos a conceder hipotecas al comprador”, aclara el experto.

El piso que me han dejado en testamento se vendió antes de fallecer el difunto, ¿qué puedo reclamar? No es extraño que una persona pueda decidir vender alguno de sus bienes antes de fallecer, o que tome tal decisión su tutor, para hacer frente a los cuidados que dicha persona pueda requerir. Se puede llegar a enajenar en vida del testador bienes que había legado en su testamento a un pariente o amigo. “El que iba a recibir ese piso puede plantearse en tal caso, si tiene algo que reclamar de la herencia”, afirman desde Ático Jurídico.

“Lo cierto es que todo dependerá de que la venta pueda o no considerarse un cambio de voluntad del testador. De modo que, si la decisión de vender obedece a un acto propio del testador, el legado quedará sin efecto alguno. Por el contrario, si la venta se decidió por el tutor, el legado no quedará sin efecto. Pudiendo el legatario reclamar el remanente del precio de la venta, una vez aplicado a satisfacer las necesidades del testador. Por haber quedado el bien legado subrogado por el importe que resulte según se ha indicado”, concreta el abogado Salvador Salcedo.